东莞楼市回温苗头初显 业内静待政策空间打开
发布时间：2023-08-07 13:32:35
来源：21世纪经济报道
8月4日晚，东莞市住建局发布《关于调整东莞市共有产权住房（含三限房、配建安居房）申购资格条件的通知（征求意见稿）》，提出针对三限房承购人所需符合的申购资格进行放宽。
近两周以来，东莞密集出台了取消大平层积分、产业工人入户新政、刺激市场消费等利好政策。业内认为，中央对楼市的定调发生重大变化，东莞的政策空间已经打开。
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南方财经全媒体记者了解到，7月东莞楼市行情依然持续探底，但受政策预期影响，市场已悄然出现波澜：新房市场开始出现升温的苗头，部分二手业主也悄然调高了挂牌价。多位业内人士表示，目前东莞仍存在不少政策优化空间，比如降低二套房首付比例、下调存量房贷利率、降低房产交易税费、提高公积金贷款额度等，如若落地，将对楼市产生较大利好。
东莞楼市“闻风而动”
政策的暖风下，东莞楼市泛起了隐隐波澜。
南方财经全媒体记者采访发现，目前市场各方在静待楼市新政，但二手房市场已经出现蠢蠢欲动的气息。松山湖一位地产中介称，最近一周来，市场确实有活跃迹象，因为政策风声来咨询购房的客户变多了。
在诸葛找房平台上，1天内有10多套房源出现了上调价格的现象，主要集中在松山湖板块。上述中介人士表示，最近市场有变化，到访和成交量有上升的趋势，部分业主有涨价行为，大多是试探性地将挂牌价调高10-20万元。
在他看来，目前市场处于政策窗口期，如果预期政策能落地，对开发商、业主都将有积极影响。不过在此之前，涨价的业主大概率难成交。
从整体成交数据看，目前东莞二手房市场仍然下探。合富大数据显示，7月东莞二手住宅网签2174套，较6月的2757套，下滑了约21%。
相较之下，新房交易量下跌更为明显。7月，东莞一手房成交1259套，相较于6月的1773套，环比下滑近3成。今年4月，东莞一手房整体网签宗数环比3月下降幅度高达32%，而进入5月，虽然降幅有所收窄，但仍难止住跌势，连续4个月环比下降。
从市场面来看，经历了6月年中冲刺后，7月迎来传统淡季，东莞各大楼盘暖场活动明显减少、营销力度不足，仅松山湖、南城、虎门等区域的个别楼盘热销。甚至连上半年人头涌涌、需要摇号排队的豪宅楼盘也纷纷熄火，未见加推开盘或热销的消息。
一家民营房企东莞区域营销负责人表示，过去一年，购房者极其谨慎，年初东莞楼市积压了大量需求，“1月底开始，这部分需求开始释放，从二季度开始就明显感觉到了市场下行、人气减弱，年中房企再冲刺一波，现在市场上的需求大部分都被消化了。”
也有因对市场预期不明朗，东莞不少楼盘都计划将暑期的推货节点延后至“金九银十”。许多房企人士都在静待政策“援手”，“现在该降价的也降了，该做的活动也做了，但市场就是这样。”
南方财经全媒体记者注意到，随着近日东莞一系列利好政策出台，新房市场已经出现向好的苗头。合富大数据显示，7月第四周（7月24日-7月30日），东莞新房单周成交量达到364套，环比上升约54%。
另外，房企推货规模也有所回升。据统计，7月东莞有10盘取证推新，共推出1368套房源，其中7盘是在7月第四周备案，包括绿城桂语旗峰、三正鹏程上花园、瑧山境、松湖润府、莞月松湖等。
政策空间亟需打开
截至目前，东莞各项新政在市场末端激起的涟漪，仍未扭转楼市库存上升的走向。业内人士普遍认为，从政策面盘活存量房，市场流动性才有望得到有效恢复。
库存新房是存量房之一。据东莞市住建局数据，截至6月底，东莞市新房库存面积为万平方米，住宅套数为38563套，按照过去12个月平均消化速度，去化时间高达个月。
广东中原项目部总经理黄韬表示，“从政策角度而言，当前东莞首套房首付已经降到历史最低的两成首付，因此比较有效的对策是下调房贷利率，同时改善性住房换购减免税费，都能有效降低购房成本。”
以“降利率”为例，根据贝壳研究院数据，7月二线城市平均首套房贷利率为%，二套房贷平均利率为%。目前东莞房贷利率为首套4%、二套%，对比二线城市平均房贷利率水平，仍有一定向下调整的空间。
存量房的另一种形式，则是二手房源。据市场人士透露，“置换需求”是东莞楼市另一股较大的购房势力，这部分买家通过“卖一买一”能够拉动换房频率，促进二手市场交易。
根据贝壳找房数据，当前东莞二手房源挂牌量约为万套；在诸葛找房上，该数据甚至高达约万套。按东莞市住建局数据，6月份东莞二手房成交量为2717套，即便按贝壳找房的数据计算，在没有新增挂牌的情况下，去化时间也高达27个月。
黄韬认为，目前东莞楼市刚需集中，换房人群庞大，降税费、降利率，都能够改善预期并释放需求。其中，落实存量房贷利率调整的政策，能够对二手市场带来更多利好。
7月14日，国新办发布会上，央行表示：“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”8月1日召开的央行、国家外汇管理局工作会议上，提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”的表述，由此前的“支持和鼓励”转变至“指导”，这就意味着政策改革进入到实操层面。
在地方层面上，8月3日，郑州已经打响存量房贷利率调整“第一枪”。而在广州、常州等地，也出现通过协商调整利率的案例。
“这两周确实有不少客户咨询存量房贷利率下调或房贷置换的问题，但是我们没有收到总行相关通知。”东莞一家股份制银行客户经理表示，客户正在观望是否真的有政策落地，考虑是提前还房贷，还是变更房贷合同。
南方财经全媒体记者还致电了东莞10多家主流银行，均得到相似的回复。
根据一些老业主反映，其手上持有的房贷利率普遍在%-%之间。以一套总价300万元的房源为例，若按2成首付、利率%的高位入手，与目前首套%的利率相比（其余条件不变），每月的还款额多出约3300元，30年则多还约120万元，相当于在东莞买一套核心城区新房的首付。
“如果二手房市场因持房成本高等因素而使购房者失去信心，将直接影响新房的销售。因为一旦交房，新房就成为二手房。”黄韬认为，降低存量房贷款利率，降低持房成本，将使东莞二手房市场交易逐步恢复畅通，吸引更多购房者进场。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，东莞楼市目前供求关系已出现了重大变化，包括二手房挂牌量激增、房价位于高点的预期增强、刚需新房去库存压力增大等，导致一二手房整体库存激增。不过，东莞楼市情况较为复杂，有非常明显的结构差异问题，未来购房政策要基于这一点做出差异化处理。
（文章来源：21世纪经济报道）
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