降低存量房利率、认房不认贷、

“城中村改造”、政治局会议“未提房住不炒”

房地产的又一个元年，是要开启了吗？

(资料图片)

大家好，我是堂主。

最近出台关于房地产的文件，有点多，多到有点让人应目不暇，反应不过来了。

先来梳理一下。

在房地产资金端：7月10日，央行、金监局发布通知，延长“金融16条”适用期限到2024年年底。

在存量房一侧：7月14日，中央行货币政策司司长表示，存量房可以降低房贷利率。

在新项目一侧：7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

而在重要的7月政治局会议里，在分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作时，未提及“房住不炒”

在购房端一侧：

先是国税总局官微信7月25日发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，涵盖216项支持协调发展的税费优惠政策指引，比如卖房免增值税、买房免个税。

然后又在7月27日，住建部表示：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款、“认房不用认贷”等政策措施

把上面的信息简单捋捋，歪歪斜斜的每个文件都写着“支持房地产”五个大字。

买了房的睡不着，想着如何降低存量房贷利率，然后打给自己的贷款银行，现在大部分银行表示还未有这项服务。

广州的兴业银行站出来了，然而记者发现，不过是给出一年的优惠券，立马就下头了。

没买房的心急如焚，这房地产是要起飞了吗？

我今天一早打开朋友圈，里面有不少说房地产的又一个元年要来了。

当然了，中介占了一大半。

我仔细看了半夜，才从字缝里看出些端倪来，满页都写着三个字：不降价。

即将到来的“房地产元年”，和“不降价”，似乎是能对应得上。

今天，借着这个月集中发布的房地产利好政策，来聊一聊上面对于房地产的态度是什么，背后的支撑是什么？

现在，到底是不是房地产的元年？房价真的会涨吗？如果要涨，要满足什么条件？

首先，聊聊上面对于房地产的态度：要救！还是大力地救。

互联网是有记忆的。

2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业，出台了“三道红线”，给房企戴上紧箍咒。

在很多人看来，“三道红线”是打压开发商、打压房价，其实深层原因，绝不仅仅如此，

三年前的情况是：开发商疯狂加杠杆、银行疯狂批贷款、地方疯狂卖地，这三个叠加效应，无疑带来了巨大的系统性风险。

三年后的今天，金融16条延期、认房不认贷等，出台了很多政策给房地产松绑，这又是整的哪一出？

其实，要看懂上面的操作，并不难。

在于现在房地产的底层运转逻辑，不一样了。

在上面看来：这一次的地产下行，并非源起金融杠杆过高。

参考一下国际经验，90年代日本房地产的泡沫，和2008年美国的次贷危机，两者的地产下行，都是由于加息戳破了金融泡沫。

而中国这次的地产下行，其压力更多是来自两个方面。

首先，是收入预期的减少。

青年失业率在20%的历史新高，久居不下。

各行业各公司裁员层出不尽，最近网上还传出这样的说法：上海有10万份简历，在空中飘荡。

没工作，没收入，如何谈买房？

其次，是对于房地产预期的减弱。

给大家看两组数据。

第一组数据，是全国住宅法拍房挂拍量。

7月20日财联社报道，与2022年1-6月相比，全国住宅法拍房挂拍量同比增长35.59%，成交量同比增长16.22%，成交均价同比下降2.43%。

其中，全国40个大中城市中，挂拍量最高的是成都、重庆、南宁，分别挂拍5132套、4973套和2851套住宅。

第二组数据，是7月新房成交量。

7月24日，易居房地产研究院发布报告：7月新房成交同比或缩水4成。

报告显示，

7月1日-20日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为816万平方米，环比6月1-20日下降33%，同比2022年7月1-20日下降37%。

其中，7月份全国50个城市中，有42个城市交易行情有环比下降态势，即8成城市交易量不如6月份。

这两组数据我就不解读了，能懂的都懂。

如果实在不懂，就想想那些断供、和集中提前还贷的事件。

基于以上，所以你就能大概理解到这次，为什么上面要救房地产了，

根本来说，就是认为本轮地产下行，并非是金融系统引发的。

再直白点，就是一致认为现在房地产的金融系统风险没之前那么高了，所以就有空间去操作。

三年时间，说长不长，说短不短。

唯一可以确定的是，早已物是人非。

普通大众对于房地产的态度，就像是遇到了前任：

不管说什么，都是且听且看，不管做什么，也都是无动于衷。

没办法，实在是太熟悉了。

当初感情是怎么被骗的，曾经的那些套路，历历在目。

现在紧抱着房地产大腿的，多半是房企，或者是中介。

这样不能怪人家，毕竟人家就是靠这个吃饭的。

那么今年，会不是又一个房地产的元年？

说实话，我觉得很难。

若今年是元年，未来怎么样，咱不好说。

但过去的经验，总是有参考价值的。

假设房子看作是一件商品，而不是金融产品，

那么要满足房价涨起来，最先考虑的是其目标消费人群。

换句话来说，你说是房地产元年，那就说说谁来买吧。

根据中指研究院之前的调查结果，

我国25-34岁的年轻人是楼市第一购房群体，约占购房总人数的50%。

这部分人群往往是结婚购房，属于首次购房需求。

35-44岁的中年人是第二大购房群体，约占购房者总数的24.5%。

这部分人群属于改善型需求。

显然，在25-34岁这个年龄阶段，其实中低收入人群的占比，很高的。

以前大多数都是加大杠杆上车的，而在未来，随着适龄购房人口数量所占比例的连年下滑，对于未来房地产需求，也会产生很大的影响。

民生宏观表示：过去30年，中国楼市快速涨价，得益于商品房居住属性和金融属性的共同支撑。

而随着人口结构的变化，商品房居住和金融属性，很可能面临分化。

问题来了，如果一般房子没有了金融属性，还会上涨吗？

说了那么多，堂主想说的是，如果认定是房地产的元年，那么就不要像过去那样简单粗暴：可以完全不看市场规律，完全不看人口规律、供需关系，纯靠一纸文书，就能让所有人提振信心。

要想走出新路子，就不能还是老办法。

今天中午，堂主出去办事。

中午一点半的广州，高温达到35度。

在十字路等红绿灯的时候，突然旁边停了一辆电瓶车。

那电瓶车车轱辘有些锈斑，我猜，大概率是二手的。

瘦小的身躯之下，是一身宽大的黄色工作服，背后印着大大的美团二字，

我站在背后，看到头盔下面，是往后梳的小辫子。

上前去看，是一个小女生，看样子约莫二十来岁。

满头大汗，手臂通红。

绿灯亮起，电驴车上的瘦小身影，渐行渐远。

烈日越来越猛，我也满头大汗，却心生悲凉。

你说，现在我们讨论的房地产是不是又要起飞 ，对于她来说，有什么关系吗？

上到月球探索，下到5G领先，跟美国拼人工智能，拼经济、比GDP总量等等，没错，这是中国梦。

然而，对于那个送外卖的女孩来说，她的梦，其实并没有那么高大上。

无非就是在炎炎夏日里奔波，有个工作，有份收入，交了社保，纳了医保，病了能报销，老了有保障……

这，不也是她的中国梦吗？

如果，我说的是如果，如果说以后拉动经济的大马车是“消费”，

那么，提高普通人的收入，制定国民收入倍增计划，不就是开启了一个新的元年吗？

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